Kahramanmaraş, Türkiye'de Kira Sözleşmelerinde Hak Koruma Maddeleri: Detaylı İnceleme

Kahramanmaraş, Türkiye'de yaşanan deprem felaketinin ardından kira sözleşmeleri ve kiracıların haklarının korunması konusu daha da önem kazanmıştır. Bu rapor, Kahramanmaraş'taki kira sözleşmelerinde yer alması gereken ve kiracıların haklarını koruyan temel maddeleri detaylı bir şekilde incelemeyi amaçlamaktadır. Rapor, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

Giriş

Kahramanmaraş'ta yaşanan deprem, birçok binanın yıkılmasına veya ağır hasar görmesine neden olmuştur. Bu durum, evsiz kalan veya evlerini kullanılamaz hale gelen binlerce insanın barınma ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. Bu süreçte, mevcut kira sözleşmelerinin durumu, yeni kira sözleşmeleri ve kiracıların hakları büyük önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmelerinde Olması Gereken Temel Maddeler

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (TBK m. 299). Kahramanmaraş özelinde, kira sözleşmelerinde aşağıdaki maddelerin bulunması, kiracıların haklarının korunması açısından kritik öneme sahiptir:

1. Kira Bedeli ve Ödeme Şekli: Kira bedelinin TL cinsinden açıkça belirtilmesi ve ödeme şeklinin (nakit, banka havalesi vb.) detaylı olarak tanımlanması gerekmektedir. Kira artış oranının hangi periyotlarla ve hangi endekse göre yapılacağının da sözleşmede belirtilmesi önemlidir. Deprem sonrası dönemde, fahiş kira artışlarının önüne geçilmesi için bu madde büyük önem taşımaktadır. TBK m. 344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
2. Kira Süresi: Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitimiyle sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiraya verenin, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce kiracıya ihtarname göndermesi gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, her iki taraf da kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
3. Kiralananın Durumu ve Kullanım Amacı: Kiralananın mevcut durumu (sağlam, hasarlı vb.) ve kullanım amacının (konut, işyeri vb.) sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Deprem sonrası dönemde, kiralananın hasar durumu özellikle önemlidir ve sözleşmeye bu konuda bir şerh düşülmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önleyebilir.
4. Depozito (Güvence Bedeli): Kiraya verenin, kiracıdan depozito alması durumunda, depozito miktarının ve iade şartlarının sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Depozito, kira bedelinin üç aylık tutarını aşamaz (TBK m. 342). Deprem nedeniyle evden ayrılmak zorunda kalan kiracıların depozitolarının iadesi konusunda kolaylık sağlanması gerekmektedir.
5. Onarım ve Bakım Yükümlülükleri: Kiralananın onarım ve bakım yükümlülüklerinin kimde olduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Genel olarak, kiralananın büyük onarımlarından kiraya veren sorumludur (TBK m. 305). Ancak, deprem nedeniyle oluşan hasarların onarımı konusunda özel düzenlemeler yapılabilir.
6. Fesih Şartları: Kira sözleşmesinin hangi durumlarda feshedilebileceği sözleşmede belirtilmelidir. Kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı amacı dışında kullanması veya kiraya verenin haklı bir nedenle tahliye davası açması gibi durumlar fesih sebebi olabilir. Deprem nedeniyle kiralananın kullanılamaz hale gelmesi de fesih sebebi olarak değerlendirilebilir.
7. Tahliye Şartları: Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiralananın nasıl ve ne zaman tahliye edileceği sözleşmede belirtilmelidir. Kiracının tahliye yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, kiraya verenin icra yoluyla tahliye talep etme hakkı bulunmaktadır.
8. Tebligat Adresleri: Tarafların tebligat adreslerinin sözleşmede açıkça belirtilmesi, iletişim ve hukuki süreçlerin sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir.

Kahramanmaraş'taki deprem felaketinin ardından, kira sözleşmelerine kiracıların haklarını koruyan aşağıdaki özel maddelerin eklenmesi önemlidir:

1. Deprem Hasarı Durumu: Kiralananın deprem nedeniyle hasar görmesi durumunda, sözleşmenin nasıl etkileneceği açıkça belirtilmelidir. Kiralananın oturulamaz hale gelmesi durumunda, kiracının sözleşmeyi feshetme ve depozitosunu geri alma hakkı olmalıdır.
2. Kira Artışı Sınırlaması: Deprem sonrası dönemde, fahiş kira artışlarının önüne geçilmesi için kira artış oranına sınırlama getirilmelidir. Bu sınırlama, TÜFE'nin altında bir oran veya sabit bir miktar olarak belirlenebilir.
3. Tahliye Süreci Kolaylığı: Deprem nedeniyle evsiz kalan kiracıların, yeni bir konut bulana kadar mevcut kiralananda kalmalarına olanak sağlanmalıdır. Tahliye sürecinin makul bir süreye yayılması ve kiracılara destek olunması önemlidir.
4. Onarım Süreci ve Kira İndirimi: Kiralananın deprem nedeniyle hasar görmesi durumunda, onarım sürecinde kiracıya kira indirimi uygulanmalıdır. Onarımın uzun sürmesi durumunda, kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı olmalıdır.

Kahramanmaraş'taki deprem felaketi, kira sözleşmelerinin ve kiracıların haklarının korunmasının ne kadar önemli olduğunu bir kez daha göstermiştir. Kira sözleşmelerinde, yukarıda belirtilen temel ve özel maddelerin yer alması, kiracıların haklarının korunması ve olası anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, devletin ve yerel yönetimlerin, depremzede kiracılara yönelik destekleyici politikalar geliştirmesi ve kira uyuşmazlıklarının çözümü için arabuluculuk mekanizmalarını güçlendirmesi gerekmektedir. Bu sayede, Kahramanmaraş'ta yaşanan bu zorlu süreçte, kiracıların barınma hakları korunabilir ve toplumsal huzur sağlanabilir.